île Maurice immobilier: investissement non-résidents et la « taxe / loi Zucman » dossier

1) Règles essentielles pour un acheteur étranger à Maurice

• Cadre légal principal : les acquisitions par non citoyens sont encadrées par la Non-Citizens (Property Restriction) Act et par les régimes d’EDB (PDS, Smart City, IHS, etc.). Les achats « hors schéma » requièrent souvent une autorisation ministérielle.

• Schémas d’achat pour non-résidents : Property Development Scheme (PDS) (remplaçant IRS/RES), Smart City, IHS… ces schémas définissent les types d’immeubles ouverts aux étrangers et les conditions (prix minimum pour certains cas, résidence possible via PDS).

• Règles pratiques récentes (2024–2025) : les autorités ont modifié les règlements (ex. exigences de monnaie de paiement, seuils minimums et conditions de financement). Des documents officiels EDB et notices FAQ détaillent ces amendements (entrés en vigueur fin 2024 / 2025).

2) Principales contraintes financières & administratives à connaître

• Monnaie de paiement / financement : nouvelles règles imposent que la majeure partie du prix (ex. 85 %) soit réglée en roupies mauriciennes pour certaines acquisitions sous schéma ; cela influence le financement bancaire et le rapatriement des fonds.

• Montant minimum / limites : certains articles et guides pratiques (2025) indiquent un seuil minimum (ex. USD 500k) pour achats hors schémas ou pour certaines autorisations ; attention aux changements réglementaires.

• Diligence AML / justificatifs : dossiers KYC / preuve d’origine des fonds, certificats de police, références bancaires, etc., sont demandés pour obtenir l’autorisation d’acquisition.

3) Fiscalité locale (points clés)

• Impôts sur le revenu / sociétés : Maurice a un régime fiscal attractif (taux d’impôt des sociétés compétitif, traitement spécifique pour non-résidents). Toutefois il existe des obligations fiscales locales (impôt sur les revenus locatifs si applicable, retenues, etc.). (Consulter un fiscaliste local pour chiffrage précis).

• Droits d’enregistrement / transfert / taxes foncières : varient selon le type de schéma et la valeur — des modifications et majorations peuvent être annoncées (vérifier la réglementation en vigueur au moment de l’opération).

4) Conventions internationales / risque de double imposition

• Convention France — Île Maurice : il existe une convention pour éviter la double imposition (textes disponibles via les autorités mauriciennes / MRA). Les avantages fiscaux (ex. retenues à la source réduites) dépendront du texte de la convention et de ses protocoles / réserves.

• Anti-abus / MLI / PPT : l’OCDE et le mécanisme MLI (Multilateral Instrument) peuvent restreindre l’utilisation de structures montées pour bénéficier indûment d’un traité (principal purpose test, réserves). Toute structure doit être testée au regard du MLI et des clauses anti-abuse.

5) « Loi / taxe Zucman » — quel impact pour un investisseur français ?

• La « taxe Zucman » (proposition française visant un impôt plancher sur les patrimoines très élevés) a fait l’objet de débats parlementaires en 2024–2025 (adoptée en première lecture puis contestée au Sénat selon l’état des débats). Si un résident fiscal français détient un patrimoine important (y compris immobilier à l’étranger), des mesures comme un impôt plancher, des règles anti exil fiscal et des déclarations renforcées peuvent l’affecter.

• Conséquence pratique : transférer/placer de l’immobilier à Maurice n’efface pas les obligations fiscales françaises pour un résident fiscal français (imposition des revenus mondiaux, obligations déclaratives, risques d’imposition complémentaire si un impôt plancher existe). Vérifier le statut fiscal (résident/non-résident) et l’impact de l’IFI / autres dispositifs en France.

6) Montages/faisabilité (approches courantes — avantages / risques)

Liste des montages fréquemment utilisés ; ceci n’est pas un conseil fiscal personnalisé — chaque montage comporte des risques juridiques et fiscaux (anti-abuse, substance, reporting CRS, obligations françaises) :

1. Achat direct en nom propre (privé)

   • • : simplicité, transparence.

   • − : expose directement le propriétaire à l’imposition dans son pays de résidence (et à l’IFI/impôt plancher éventuel), moins de protection d’actifs.

2. Société Mauricienne (SPV) détenant l’immeuble

   • • : facilité de cession de parts, confidentialité relative, optimisation opérationnelle locale.

   • − : risques de requalification fiscale par la France, obligations CRS/échange d’informations, substance économique requise (personnel, bureaux) pour résister aux contrôles anti-abuse. L’application du traité dépendra du texte et des réserves/MLI.

3. Holding dans un autre pays + filiale mauricienne

   • • : structuration internationale pour dividendes/plus-values.

   • − : complexité, coûts, forte attention des administrations fiscales (PPT, BEPS, substance).

4. Trust / fiducie

   • • : planification patrimoniale / protection.

   • − : attention extrême aux règles françaises (transparence, imposition des bénéficiaires, possible répression si utilisé pour évasion).

7) Checklist pratique avant opération (à suivre)

• Vérifier si le bien est dans un schéma EDB (PDS / Smart City) ou « hors-schéma ».

• Confirmer conditions de paiement (ex. % en MUR), seuils, et possibilité de financement bancaire local.

• Constituer dossier KYC (source des fonds, certificats de police, etc.).

• Étudier convention de double imposition applicable (France–Maurice) et ses éventuelles limitations (PPT/MLI).

• Vérifier l’impact de la fiscalité française (résidence fiscale, IFI, impôt plancher si applicable — « taxe Zucman »).

• Obtenir avis écrit d’un notaire / avocat fiscaliste à Maurice et d’un conseil fiscal français (déclarations, exit tax, reporting CRS).

8) Risques clés à surveiller

• Réqualification / anti-abus (MLI, PPT, substance insuffisante).

• Évolution réglementaire rapide (2024–2026 ont vu des amendements ; rester à jour).

• Obligations déclaratives internationales (CRS) et échanges automatiques d’informations — transparence accrue.

• Risques politiques / réputationnels si optimisation considérée comme évasion.

 

➡️ Résident fiscal français, investissant env. 1 000 000 € dans un bien mixte (résidence secondaire + location) à l’île Maurice, avec objectifs de fiscalité, succession, résidence, protection et rendement.

🧩 (a) Schéma type : montage via SPV mauricienne (société patrimoniale locale)

🏗️ Structure générale